公募 REITs 上市五周年,市场规模从 314 亿元增至 2450 亿元,86 只产品覆盖九大资产类型,数量亚洲第一、全球第二;机构间 REITs 迎来"爆发元年",2026 年上半年发行同比增 25 倍。
2026年6月18日,首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市:汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。这是国内REITs品类的重大突破,标志公募REITs从"基础设施单赛道"正式迈入双赛道时代。
亚洲合计市值约 2358 亿美元,占全球约 9.1%。日本 J-REIT 58 只标的、预期分红率 4.57%;新加坡 S-REIT 总市值超 890 亿新元;香港领展为亚洲最大 REIT 之一。2026 年物流与数据中心合资活跃。
STOXX 欧洲全市场 REITs 指数 52.57 欧元(创年内新高)。2026 年 GRESB 评级标准转向实际环境绩效;英国 British Land 换帅;Tritax Big Box 1.99 亿英镑出售物流组合给 EQT,资金转向数据中心。
美国 REITs 市值 1.56 万亿美元,占全球约 60%。2026 年数据中心 REIT 受 AI 基建推动走强(Equinix +18%、Digital Realty +22%);一周内五大笔物流并购集中落地;摩根大通大规模调整评级。
| # | 产品/公司 | 代码 | 地区 | 资产类型 | 市值/规模 | 近1月 | 近1年 | 分派率/股息率 | 近期动态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | American Tower | AMT | 美国 | 通信塔/基础设施 | 1048亿美元 | +3.2% | +18.5% | 3.2% | 《财富》500强第408位 |
| 2 | Welltower | WELL | 美国 | 医疗保健 | 987亿美元 | +5.1% | +37.2% | 2.8% | 锁定20亿美元投资,FFO指引上调 |
| 3 | Prologis | PLD | 美国 | 工业/物流 | 977亿美元 | +2.8% | +12.4% | 3.5% | 上调全年指引,计划400MW数据中心 |
| 4 | Equinix | EQIX | 美国 | 数据中心 | 股价1042美元 | +4.5% | +18.0% | 2.6% | 出席REITweek 2026,阐述AI战略 |
| 5 | Digital Realty | DLR | 美国 | 数据中心 | — | +6.2% | +22.0% | 3.1% | 与超大规模客户签5亿美元新租约 |
| 6 | Simon Property Group | SPG | 美国 | 零售 | — | -1.2% | +0.8% | 5.2% | A级购物中心稳健 |
| 7 | Realty Income | O | 美国 | 净租赁 | — | -0.5% | -3.1% | 5.5% | 第三方机构评级发生调整 |
| 8 | 领展房产基金 | 0823.HK | 香港 | 零售/商业 | 亚洲最大之一 | -2.1% | -8.5% | 5.8% | 末期分派再投资计划,发行价36.31港元 |
| 9 | Japan Hotel Reit | 8985 | 日本 | 酒店 | 股价78000¥ | +4.8% | +15.3% | 6.64% | J-REIT收益率第一 |
| 10 | 普洛斯J-REIT | 3281 | 日本 | 工业/物流 | — | +1.5% | +6.2% | 4.2% | 完成全球加速发售,募资280亿日元 |
| 11 | 凯德综合商业信托 | CICT | 新加坡 | 商业综合 | — | +0.8% | +3.5% | 5.1% | S-REIT龙头,总市值超890亿新元 |
| 12 | British Land | BLND | 英国 | 商业/办公 | — | -1.8% | -5.2% | 4.8% | 新CEO McNamara上任 |
| 13 | Tritax Big Box | BBOX | 英国 | 仓储物流 | — | +2.3% | +8.7% | 3.9% | 1.99亿英镑出售资产给EQT |
| 14 | 中金普洛斯仓储物流REIT | 508056 | 中国 | 仓储物流 | — | -2.5% | -4.8% | 5.30% | 2026年度第二次分红6543.6万元 |
| 15 | 华夏华润商业REIT | — | 中国 | 消费基础设施 | — | +1.2% | — | 4.8% | 消费REITs为2026年一季报最亮眼 |
| 16 | 中航首钢绿能REIT | 180801 | 中国 | 垃圾发电/环保 | 市值11.86亿 | +0.5% | -2.1% | 8.73% | 契合碳中和主题 |
| 17 | 富国首创水务REIT | — | 中国 | 污水处理 | 市值18.87亿 | -1.8% | -6.3% | 8.52% | 扩募搁置逾3年后撤回 |
| 18 | 中航京能光伏REIT | 508096 | 中国 | 光伏/能源 | 52周9.62-12.75 | -3.2% | -15.8% | 8.91% | 首单混装资产REITs扩募项目 |
| 19 | 汇添富上海地产商业REIT | — | 中国 | 商业不动产 | — | — | — | 4.2% | 2026.6.18首批商业REIT上市 |
| 20 | 华夏基金华润有巢REIT | — | 中国 | 保障性租赁住房 | — | +0.8% | +2.1% | 4.5% | 首单非定向扩募落地 |
REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金)是通过发行收益凭证汇集多数投资者资金,由专门机构进行不动产投资经营管理,并将收益按比例分配给投资者的金融产品。核心特征包括:高分红(多数市场要求90%以上可分配收入用于分红)、高流动性(像股票一样在交易所交易)、专业化运营和税收优惠。中国公募REITs全称为"基础设施领域不动产投资信托基金",2021年6月首批9只产品上市。
| 维度 | 公募 REITs | 私募 REITs |
|---|---|---|
| 募集方式 | 公开募集 | 非公开,合格投资者 |
| 交易场所 | 证券交易所 | 场外 |
| 信息披露 | 严格,定期披露 | 相对宽松 |
| 投资门槛 | 数百元起 | 百万元起 |
| 流动性 | 高 | 低 |
中国2026上半年发行24单"机构间REITs"(330亿元,同比+25倍),是介于公募与私募之间的创新品种。
产权类REITs:投资者拥有底层资产产权(产业园、仓储、保障房、商业),土地有使用年限,既有分红又有资产增值,用现金分派率衡量收益。2025年分派率约5.30%。
经营收益类REITs:投资者获得特许经营权(高速公路、能源、环保),有明确经营期限,到期残值趋零,当期分派率含本金返还,需用IRR衡量。2025年分派率约8.73%。
关键提示:两类REITs的当期分派率不可直接比较!
已上市REITs通过增发份额收购新资产,实现规模扩张,类似股票增发。中国扩募发展:2022年启动,2023年6月首批扩募上市,截至2025年累计9支扩募产品。2025年底扩募申报间隔由1年缩短至6个月。含扩募总盘活规模达2201.52亿元。
意义:形成"首发+扩募"双轮驱动,盘活更多存量资产,为原持有人带来规模效应和流动性提升。
| 指标 | 公式 | 适用类型 |
|---|---|---|
| 分派率 | 年度可供分配÷市值 | 中国产权类 |
| 股息率 | 每股股息÷股价 | 美国/产权类 |
| IRR | 现金流折现回报率 | 经营收益类 |
衡量指标选择:产权类用现金分派率(~5.30%),经营收益类用IRR(~4.48%),美国REITs用股息率(3%-8%)。
REITs作为高股息资产,需与固收产品对照评估配置价值:
| 产品类型 | 收益率 |
|---|---|
| 产权类REITs(年化) | 5.30% |
| 经营收益类REITs(IRR) | 4.48% |
| 货币基金平均 | 1.24% |
| 纯债基金平均 | 1.38% |
REITs分派率显著高于货基和债基,但需承担价格波动风险。防御型REITs长期表现占优(2022.6-2025.3年化+3.3%)。